据业内人士分析，“双中心”的确立，将对深圳写字楼市场产生巨大的影响

  “两个中心”、“双核时代”，“建设深港国际大都会”……深圳正以一种前所未有的速度，迈向国际。

  “双核时代”的深圳，两个中心可以看作是拉动城市高速运转的两台引擎，一个是以福田ＣＢＤ为代表的总部经济中心，而另一个则是包括前海、宝安中心区在内的滨海商务带。如此“双核时代”的深圳，起点更高，动力更强，前景更美。

  基于深港共建国际大都会的背景，深圳得以再度以中国最著名的先锋城市的名义，开始了对国际化、大都会以及更高级城市价值的探索。

  “双核时代”将引发“双核效应”，深圳的商务空间，将最先面临“挑战”，深圳的商务格局将面临新的改变。

  “２０年漂移”终结

  ２００８年的春天，对于深圳总部经济来说，这是一个代表希望与未来的季节。在赢得了众多世界５００强企业的青睐后，微软、索尼以及美国苹果公司，又正式决定将区域总部迁往福田ＣＢＤ。如果说城市商务与总部经济，是象征城市活力与国际化价值的“标签”的话，那么今天深圳的这块“标签”，正在不断的擦拭下，愈发耀眼。

  深圳对商务空间的打磨，始于２０余年前的国贸大厦，周边聚集了房地产大厦、深业大厦、晶都金融中心等，人民南也成为当时深圳瞩目的“中心区”，但是这些物业除了地段优势，在形象、结构等方面无法都满足总部经济的需求。１０年后，地王大厦、赛格广场成为新一代深圳写字楼的代表，建筑形象、智能化水平、环保节能等方面得到了大幅度的提高。但是他们的综合规划仍有不可避免的短视。更严重的缺陷在于，这些依旧是代表单一的商务功能的建筑，而无法形成区域性的总部经济力量。２０００年后，ＣＢＤ强势崛起，深圳的商务价值开始固定，并最终沉淀，厚积薄发，从而带动起整座城市国际化价值的飞跃。

  然而就在确立了ＣＢＤ的中心性后，一个问题又随即而来，在城市经济中心不断西移，在深圳南融香港北联珠三角趋势越来越明显的今天，在深圳广袤的西部滨海，是否还会出现另一个商务中心？

  “双核”的深圳，最初的构想正来源于此。

  有人说，ＣＢＤ的确立，从此让深圳拥有了总部经济的沉淀，深圳才算是真正迈上了国际化城市的道路。而今天滨海商务中心的规划，将从此终结深圳写字楼２０余年的“漂移时代”。

  “两个中心”的深圳，一个拥有“双重卓越商务空间”的城市。

  “滨海总部”开启

  滨海总部，一种深圳未来发展的必然？

  这样的观点，并不是在夸大其词。城市经济中心不断西移，南融香港北联珠三角趋势越来越明显，在深圳西部出现一个全新的总部经济中心，已经是深圳城市发展，总部经济再度升级的迫切要求。

  宏观层面，如果说香港与珠三角，已经确立为两个事关深圳未来发展的关键词的话，那么纵观整个深圳，还有哪个区域拥有深圳西部滨海带这般，南联香港北通珠三角的天然优势？西部通道的无缝对接，让西部滨海能够更为直接的与港岛对话，而宝安的特殊枢纽位置，又让这里与珠三角的广袤空间，有了对等的交流。

  硬件上而言，无论海、陆、空，深圳西部滨海地带，都具备特殊的资源优势。深港机场的对接，沿江高速公路的延展，大铲湾、蛇口港等等承启国际的交通要素，都让这里未来的总部经济，具有更强的辐射力和影响力。如果说珠三角的价值将是未来中国经济发展的决定性因素的话，那么与珠三角经济体“一脉相承”的深圳西部滨海，则完全能够将这样的巨大价值，输出至香港、东南亚乃至影响全球。

  进一步来说，包括宝安在内的深圳西部滨海带，已然具备非常优越的产业基础，比如说现代物流业、制造业、加工业以及未来高新科技的研发产业，如此种种，就让深圳西部滨海带有了产业转型的契机，从而制造更多总部经济发展的空间。

  因此这些关键性因素，都决定了深圳必须要在宝安中心及南山前海，这条狭长的西部滨海带中，制造新一轮深圳总部经济的价值，开启一个全新的“滨海总部经济中心”。

  “双核时代”来临

  如果说福田ＣＢＤ的中心性已经是唯一，那么未来的深圳滨海商务中心，商务潜力又何如？

  实际上，按照有关规划的设想，未来的滨海商务中心，将以高端服务业和金融业的总部经济为主。即在香港这个服务业中心之外，相应地在内地打造一个为制造业提供服务的生产性高端服务业中心。“虽然我们的福田中心区可以承担这种功能，但我们希望能有一个更具规模，更能承担起这种功能的地区。所以我们最后非常慎重地选择在这个中心区。”深圳市的一位领导对未来的滨海中心如此评价。

  可以设想，未来的深圳滨海商务中心，将赢得更多金融企业和服务产业总部的青睐，这也正与深圳ＣＢＤ的综合性总部经济形成差异。而随着城市商务空间向双中心的“裂变”， 双重卓越商务空间的深圳，无疑将更具国际竞争力。

  调查数据显示第一季度深圳写字楼

  供不应求 价格坚挺

  根据戴德梁行的研究数据，今年第一季度深圳写字楼销售市场供应不足，目前市场上仅有金运世纪和海岸城西座等少量项目在售。因此写字楼成交量相对平淡，但是整体销售价格没有受住宅市场影响，仍然坚挺。

  租赁市场却供不应求。每年的第一季度是写字楼租赁市场的传统旺季，因此现有的供应无法满足市场的需求。

  世界５００强青睐福田ＣＢＤ

  金融类企业最活跃，大多选址中心区。韩国友利银行、南方证券、国泰君安、金融租赁中心等金融机构都分别在本季度进驻福田中心区。物流类和科技类的企业对办公物业的需求仍然存在，但倾向选择租金水平较低的片区和物业。

  中心区租金保持高位

  在租金方面，随着嘉里建设广场和星河发展中心的入市，物业品质的提高进一步拉升了整体租金水平。即使最高租金已经超过２００元／平方米／月，但这此类高端物业的出租率仍然十分理想。

  宝安ＣＢＤ蓄势待发

  随着亿百平台app的海滨大厦即将发售，宝安中心区的写字楼市场已经开始引起关注。在今年内，海滨大厦、龙光世纪大厦、国际西岸商务大厦也将先后入市。